PYTANIA WŁAŚCICIELI


Szanowni Państwo,

W tej kategorii publikujemy najczęściej powtarzające się pytania właścicieli wraz z odpowiedziami.

W celu utrzymania porządku podzieliliśmy je na parę grup.


PRAWO

1. Jaka ustawa reguluje działalność wspólnot mieszkaniowych ?

Odp.: Działalność Wspólnot Mieszkaniowych reguluje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. - Dziennik Ustaw 1994 Nr 85 poz. 388

2. Od kiedy powstaje Wspólnota Mieszkaniowa ?

Odp.: Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia w nieruchomości pierwszego lokalu. Wspólnota może powstać też poprzez zniesienie współwłasności.

3. Jakie są formy zarządu wspólnotą mieszkaniową ?

Odp.: Wspólnota może wybrać zarząd wyłoniony spośród właścicieli lub spoza ich grona (art. 20 uowl) lub powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 uowl)

4. Co to jest gwarancja ?

Odp.: Gwarancja, w odróżnieniu od rękojmi nie jest obligatoryjna. Jest to jedynie fakultatywne (dobrowolne) zobowiązanie gwaranta w stosunku do kupującego powstające w razie, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości wskazanych w oświadczeniu gwarancyjnym.

5. Co to jest rękojmia ?

Odp.: W polskim prawie cywilnym rękojmia jest uregulowana w art. 556–576 Kodeksu cywilnego. Dla nieruchomości okres rękojmi wynosi po nowelizacji w dniu 25 grudnia 2014r. 5 lat od daty wydania lokalu w posiadanie.

6. Czy jest odrębny termin okresu gwarancji lub rękojmi na tzw. części wspólne ?

Odp.: W przypadku gwarancji Sprzedający może określić termin wejścia w życie okresu gwarancji od dowolnej daty. W przypadku rękojmi nie można ustalić odrębnego terminu dla początku rękojmi dla lokalu oraz części wspólnych - obowiązuje jeden termin wejścia w życie jej terminu tzw. od wydania lokalu w posiadanie. Przykład: inwestycja ma pozwolenie na użytkowanie w dniu 1.12.2016r. Sprzedający ustalił, że gwarancja wynosi 36 miesięcy od tej daty. Kupujący lokal 1.01.2017r. będzie miał okres gwarancji 35 miesięcy, ale rękojmi już 5 lat licząc od 1.01.2017r. Oznacza to, że przy budynku wielomieszkaniowym gdzie mamy różne terminy wydania lokali w posiadanie terminy rękojmi wygasają w rożnych terminach, a gwarancji może wygasnąć w jednym ustalonym przez Sprzedającego.

7. strefa ruchu a strefa zamieszkania.

Strefa ruchu i strefa zamieszkania to specyficzne obszary, na których obowiązują przepisy mające odpowiednio dyscyplinować kierowców.

Oba rodzaje stref zostały krótko opisane w Prawie o ruchu drogowym w art. 2. Jak czytamy w przepisach:

a) Strefa zamieszkania to obszar obejmujący drogi publiczne lub inne drogi, na którym obowiązują szczególne zasady ruchu drogowego, a wjazd i wyjazd oznaczone są odpowiednimi znakami drogowymi.

b) Strefa ruchu jest opisania równie ogólnie: obszar obejmujący co najmniej jedną drogę wewnętrzną, na który wjazdy i wyjazdy oznaczone są odpowiednimi znakami.

Zacznijmy od strefy zamieszkania. Wjazd do niej jest oznaczony znakiem D-40 (“strefa zamieszkania”), wyjazd zaś tablicą D-41 (“koniec strefy zamieszkania”). Zazwyczaj tego typu obszary są wyznaczane na terenie osiedli. Powód jest prosty: strefa zamieszkania ma chronić pieszych.

Przede wszystkim piesi mogą poruszać się całą szerokością drogi i mają pierwszeństwo przed pojazdami. Nie mają obowiązku, jak poza strefą, korzystać z chodników czy pobocza. W strefie zamieszkania trzeba zachować szczególną ostrożność, ponieważ na jej terenie mogą poruszać się bez opieki nawet dzieci, które nie ukończyły 7. roku życia.

Kierowcy w strefie zamieszkania mogą parkować pojazdy jedynie w wyznaczonych miejscach. Nie mogą przekraczać prędkości 20 km/h. Często jest to zresztą niemożliwe, ponieważ w takich strefach zwykle występują progi zwalniające.

Kierujący muszą też pamiętać, że wyjeżdżając z tego specyficznego obszaru na normalną drogę, włączają się do ruchu i muszą ustąpić pierwszeństwa innym pojazdom.

O ile w strefie zamieszkania obowiązują specyficzne przepisy ruchu drogowego, o tyle w strefie ruchu trzeba przestrzegać zasad ogólnych. Wjazd do tego obszaru jest oznaczony znakiem D-52 (“strefa ruchu”), a wyjazd D-53 (“koniec strefy ruchu”).

Jaki jest powód wprowadzenia na danym terenie przepisów obowiązujących na zwykłych drogach? 

Otóż strefa ruchu została pomyślana głównie jako ułatwienie dla właścicieli i zarządców dróg wewnętrznych. Znaki D-52 często są stawiane na wjazdach na osiedla czy parkingi przy centrach handlowych.

Dzięki temu, że dany teren został zmieniony w strefę ruchu, kierowcy są zobowiązani do przestrzegania przepisów, a nie traktowania obszaru tak, jakby była to “ziemia niczyja”.

Innymi słowy, nie wolno im przekraczać prędkości (jeśli strefa jest na terenie zabudowanym, to obowiązuje w niej ograniczenie do 50 km/h). Nie mogą też stawiać samochodów w miejscach niedozwolonych, np. przeznaczonych dla niepełnosprawnych. Muszą też pamiętać o zwracaniu uwagi na pierwszeństwo przejazdu. Często w strefach ruchu obowiązuje tzw. reguła prawej ręki, mówiąca o tym, że należy ustępować pojazdom nadjeżdżającym z prawej strony.

Poza tym w strefie ruchu może bez przeszkód i pozwoleń interweniować policja oraz straż miejska. O ile w strefie zamieszkania piesi są uprzywilejowani, o tyle w strefie ruchu muszą przestrzegać przepisów obowiązujących na zwykłych drogach, np. korzystać z chodników i przejść.

Strefa ruchu na drodze wewnętrznej

Podstawową różnicą między drogą publiczną, a drogą wewnętrzną jest to, że drogi wewnętrzne nie stanowią przedmiotu prawa powszechnego korzystania, stąd korzystanie z dróg wewnętrznych podlega przede wszystkim regulacji prawa cywilnego, w tym przepisom o ochronie prawa własności. Wynika z tego, że z dróg wewnętrznych może korzystać właściciel oraz każdy, kto ma jego zgodę, która może być wyrażona przez każde zachowanie, które w sposób dostateczny ujawnia wolę tej osoby (art. 60 Kodeksu cywilnego).

Jakie jednak znaczenie ma oznakowanie dróg wewnętrznych strefą ruchu? A mianowicie wówczas w strefie przepisy ustawy – Prawo o ruchu drogowym będą miały zastosowanie w takim zakresie, jak na drodze publicznej. Oznacza to przede wszystkim, że w przypadku naruszenia jakichkolwiek zakazów w strefie Policja lub Straż Miejska będzie mogła wystawić za to mandat. W przypadku, gdy taka strefa nie będzie oznakowana, nie będzie można karać mandatem uczestników ruchu, którzy postawiony znak zakazu naruszają, a jedynie będzie można dochodzić swoich praw na drodze cywilnej, która  jest z pewnością dużo mniej wydajna i efektywna. Wynika to z tego, że postawienie znaku zakazu na drodze wewnętrznej, gdzie nie obowiązuje strefa ruchu powoduje, że jest to jedynie przepis porządkowy ustanowiony przez zarządcę (właściciela terenu).

Nie mniej istotne jest tutaj, że według art. 10 ust. 10a p.r.d. podmioty zarządzające drogami wewnętrznymi ustalając organizację ruchu na tych drogach, stosują znaki i sygnały drogowe oraz zasady ich umieszczania wynikające z ustawy i jej przepisów wykonawczych. Koszt oznakowania drogi wewnętrznej ponosi podmiot zarządzający drogą, czyli według art. 8 ust. 2 ustawy o drogach publicznych zarządca terenu lub w przypadku jego braku właściciel terenu. 

W strefie zamieszkania

Jeżeli grunt należy do wspólnoty/spółdzielni, to może ona, jako zarządca terenu, wyznaczyć miejsca do parkowania i ustanowić strefę zamieszkania. Wówczas teren objęty strefą również podlega przepisom prawa o ruchu drogowym i do niewłaściwie zaparkowanych pojazdów (czyli poza wyznaczonymi miejscami postojowymi) można wzywać Straż Miejską, która na właściciela takiego pojazdu nałoży mandat karny. Można też dodatkowo pod znakiem strefy zamieszkania umieścić tabliczkę ostrzegającą o odholowaniu na koszt właściciela pojazdu - to dość bolesne dla portfela doświadczenie i z tego powodu wychowawcze. 

Strefa ruchu wymaga dodatkowego oznakowania (zwykle pionowego, np. zakaz postoju), a samo ustanowienie strefy zamieszkania automatycznie oznacza, że parkować wolno wyłącznie na wyznaczonych miejscach postojowych. Nie trzeba kupować znaków zakaz postoju, znaków ograniczenia prędkości (w strefie zamieszkania jest ograniczenie prędkości do 20 km/h i obowiązuje zasada pierwszeństwa dla pieszych na całej szerokości drogi wewnętrznej) itp. oraz ustawiać ich na osiedlu.

W strefie zamieszkania i w strefie ruchu policja i straż miejska może dokładnie tyle samo.
Straż Miejska i Policja od dnia, w którym zostanie poinformowana o ustanowieniu Strefy zamieszkania, ma obowiązek reagować na zgłoszenia i podejmować interwencje tak samo, jak na drodze publicznej - w strefie obowiązują w pełni przepisy ustawy Prawo o ruchu drogowym i aktów wykonawczych do ustawy.

Przeznaczenie stref

Strefa ruchu jest pomyślana przede wszystkim dla dróg i parkingów, które nie są drogami publicznymi. Na przykład w obrębie centrów handlowych, centrów komercyjnych itp. W bardzo dużym skrócie strefa ruchu uprzywilejowuje pojazdy.
Strefa zamieszkania jest pomyślana przede wszystkim dla terenów mieszkalnych. Na przykład w obrębie osiedli mieszkaniowych, podwórek, dróg wewnętrznych itp. W bardzo dużym skrócie strefa zamieszkania uprzywilejowuje pieszych.

Należy zwrócić uwagę, że w przypadku ustanowienia strefy ruchu na podwórku między blokami pojazdy będą mogły zgodnie z prawem poruszać się z prędkością do 50 km/h, czasem tuż przy wejściach do budynków, o ile nie będzie dodatkowych znaków ograniczających. Będą mogły również parkować praktycznie wszędzie, o ile nie będzie dodatkowych znaków ograniczających.

Oznakowanie wyznaczające strefę zamieszkania musi być zawarte w projekcie organizacji ruchu. Projekt organizacji ruchu powinien spełniać wymagania rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 23 września 2003 r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach oraz wykonywania nadzoru nad tym zarządzaniem. Przedmiotowe oznakowanie musi odpowiadać wymogom określonym w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowych warunków technicznych dla znaków i sygnałów drogowych oraz urządzeń bezpieczeństwa ruchu drogowego i warunków ich umieszczania na drogach. Zgodnie z wymogami rozporządzenia z dnia 23 września 2003 r. organizację ruchu zatwierdza - na podstawie projektu organizacji ruchu - właściwy organ zarządzający ruchem na drogach (§ 4 ust. 1).
Wprowadzenie strefy zamieszkania na niepublicznej drodze wewnętrznej (np. na terenie osiedla mieszkaniowego) powoduje, że organy powołane do kontroli ruchu drogowego (m.in. policja, straż miejska lub gminna) są uprawnione do egzekwowania przepisów porządkowych na zasadach ogólnych, określonych w ustawie Prawo o ruchu drogowym oraz w aktach wykonawczych. W związku z powyższym organy te mogą podejmować czynności kontrolne na wszystkich drogach znajdujących się w strefach zamieszkania, zgodnie z kompetencjami określonymi w art. 129 i 129b przywołanej ustawy.

Ustanowienia stref nie ustala się ze Strażą Miejską czy z Policją, tylko z odpowiednią komórką urzędu miasta lub gminy. Oznakowanie samej strefy stawiane jest tylko na połączeniu strefy z drogą lokalną (gminną), czyli na wjeździe do strefy i na wyjeździe z niej. Te znaki ustawia gmina na swój koszt, po akceptacji wniosku wspólnoty mieszkaniowej.

 

TECHNIKA

1. Do kogo należy obowiązek regulacji okien ?

Odp.: Obowiązek regulacji okien w danym lokalu należy do jego właściciela.

 

KSIĘGOWOŚĆ

1. Jaki jest okres rozliczeniowy kosztów na wspólnocie mieszkaniowej ?

Odp.: Okres rozliczeniowy na wspólnocie rozpoczyna się 1 stycznia i kończy 31 grudnia. Dane o kosztach spływają z opóźnieniem 1-2 miesięcy, stąd informacje o precyzyjnych kosztach zarządca prezentuje po zgromadzeniu wszystkich kosztów w postaci faktur i rachunków.

MEDIA

1. Jak przeliczyć jednostkę energii kWh na GJ ?

Odp.: Należy 1kWh = 0,0036 GJ lub 1kWh / 277,77 = 1GJ

2. Co to jest "moc zamówiona" ?

Odp.: Zamówiona moc cieplna jest to ustalona przez odbiorcę największa moc cieplna, jaka w danym obiekcie wystąpi w warunkach obliczeniowych, która zgodnie z określonymi w odrębnych przepisach warunkami technicznymi oraz wymaganiami technologicznymi dla tego obiektu jest niezbędna do zapewnienia:

  • pokrycia strat ciepła w celu utrzymania normatywnej temperatury i wymiany powietrza w pomieszczeniach,
  • utrzymania normatywnej temperatury ciepłej wody w punktach czerpalnych,
  • prawidłowej pracy innych urządzeń lub instalacji.

3. Legalizacja ciepłomierzy i wodomierzy:

Odp.: Co do zasady ciepłomierze i wodomierze, aby stanowiły podstawę naliczeń, należy legalizować, który to obowiązek legalizacji, czyli prawnej kontroli meterologicznej wynika  z par. 6 pkt. 3 i 6 rozporządzania Ministra Gospodarki z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli (Dz. U. z 2008 r. Nr 3, poz. 13, z późn. zm.). Urządzenia należy legalizować co pięć lat, jeżeli legalizacja utraci ważność – nie mogą stanowić podstawy rozliczeń. Obowiązek legalizacji spoczywa na właścicielu urządzenia. Rozliczenia dokonane w oparciu o wskazania tych urządzeń - po upływie terminu legalizacji - nie są wiążące, w takim przypadku należy zastosować inne metody rozliczeń przewidziane w ustawie Prawo energetyczne. Dowodem legalizacji pierwotnej w przypadku ciepłomierzy lub wodomierzy jest cecha legalizacyjna według dyrektywy MID - Measuring Instruments Directive ustanowiona Decyzją Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej w dniu 31 marca 2004 r. Natomiast dowodem legalizacji wtórnej w przypadku wodomierza lub ciepłomierza jest zazwyczaj cecha legalizacyjna w postaci naklejek lub plomby ołowianej umieszczonych zgodnie z decyzją zatwierdzenia typu.

Okres ważności legalizacji wodomierzy i ciepłomierzy wynosi 5 lat i jego liczenie rozpoczyna się 1 stycznia roku następującego po roku w którym taka legalizacja została wykonana. Procesem dodatkowym legalizacji wodomierzy lub ciepłomierzy jest często wymiana baterii zasilających te urządzenia.

 

 

 

 

 

 


Jeśli nie znalazłeś interesującego Cię zagadnienia zawsze możesz napisać do swojego administratora na jego indywidualny adres email lub na ogólny Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.